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昆滇楼市从价格战到房企危机
昆明信息港发布时间:2015-07-28 10:04:21进入社区

编者按

“2015昆明楼市十大特征系列报道”今日进入第三篇。如果说前两篇报告更多是站在数据层面解析昆滇楼市上半年“供需走势”以及其背后所包含的本质要义的话,那么,本篇内容,我们将更多的截取昆滇楼市发展的几个过程,陈述昆明房地产市场在过去一年半时间内的显性特征变化:从“拼价格”向“拼实力”换挡!

价格,总是作为市场行为的首要工具来使用,这在2014年开启的本轮楼市调整中,再一次被证明。2014年,本轮楼市调整的第一个阶段,我们看到昆明楼市最为热闹的景象之一,就是价格战,多家房企多个项目挑头,随后不少房企和项目明里暗里跟进,使得整个2014年的成交即便是遭遇楼市大调整也未能改变其略高于2013年的走势。

然而,进入楼市调整第二个阶段的2015年,当拼价格拼完一年仍未见楼市回暖的时候,拼房企实力的时候就到了,这就是房企危机的出现,轮替下价格的热闹,“换挡”新常态。更为关键是的谁也说不清这场危机要延续多长时间、向什么方向发展,从没有这样的心理准备,也不知道如何面临止不住的寒冬……

从2014年的价格战,到2015年的房企危机,楼市调整带来的逻辑影响,十分明显,犹如股市,热点转换。

2014年显性特征:屡试不爽的价格战

中国房地产市场在2014年首次进入自发性深度调整。受此影响,在好年头里精于利用资金杠杆撬动项目开发并获利颇丰的很多开发商突然陷入资金困局——这样的局面对于见惯了“大世面”的房开们来说原本并不足为奇,因为以往的经验告诉他们,中国房地产市场10年黄金时代同样经历了潮起潮落,短暂的调整不足为惧,该来的美好依旧会来!

或许是对后市预估不足,亦或者是在楼市调整严重中不知所措,2014年上半年的房地产项目多半还是以试探性“降价”为主,所谓“降价”,象征意义大于实际意义。

可想而知,没有诚意的应对行为,在2014年上半年并没有撬动市场成交和购房者置业需求,反而为开发商们在2014年下半年打响“价格战”奠定了心理基础——隔靴搔痒眼看达不成目的,唯有裸身相向,方能触及购房者G点?

当年政策收紧是为了抑制投资投机,直接以压缩需求为目的企图平抑房价的过快上涨。我们在多篇文章中,反复强调一个事实就是,具有变现能力的人群就是在限购限贷等各种高压政策下依然通过各种手段完成了置业投资的需求,使得需求端的客群得到了相当程度的释放。所余具有置业需求的人群出现了一个普遍性现象,那就是变现能力十分有限。对于这一部分人群,无所谓政策是否金箍,高企的房价就是一道难于逾越的坎。近年来日益活跃的各种房地产金融产品来解决置业人群的首付问题,侧面证明了这样的事实。也就因此,从去年5月昆明暗中取消限购到宣布正式取消限购,市场反应可谓静若止水,并未有效促进成交。也就因此,一些项目开始行动起来,以价格为首选工具,大打出手。于是,云南映象城市公园广场5900均价横空出世,昭告了市场一线死光隐现的迹象。随后纷至沓来的昆明湖、百大国际派以及更多暗中祭出价格杀招的项目一系列降价行为共同组成了2014年下半年昆滇楼市的最为显著的关键词——降价。

但这一次,屡试不爽的“价格战”并没有挽救开发商于“锁死”的资金链中……于是,房企危机开始显现!

2015年显性特征:停不下来的“房企危机”

其实,房企危机在2014年就有出现,开发沸城的艾亭地产、开发金恒财富广场的恒圳地产、开发大成金融商务中心的大成地产、开发学府翰院的天福地产……等等,只不过这样一些项目和房企,在昆明并不知名,他们的危机,被人们喜闻乐见的价格战掩盖。

可是,2015年的房企危机开始向知名房企扩散,再加上价格战这样一个市场敏感的行为已经慢慢冷静下来,房企危机因为知名房企和知名项目而突然显现出来,成为2015年上半年最为显著的特征。

热点转换背后,其实还是房企资金厚薄的问题。危机发生的开初,大家多年来积攒的本钱或者前期靠土地、团购撬动的资金尚能应付,到了危机延续的2015年,考验企业经济实力、融资实力、重组实力的时候就到了。

如果说房企危机直接原因是由市场不景气且持续弥漫导致的话,那么,“危机”的深层原因,则更多是房地产行业和城市化进程过去十多年交织发展中共生的结果。诚然,地产行业开发原本就是“纽扣换别墅”的生意,以部分资金获取土地,以“预售大饼”迅速集合项目启动资金进行后续开发,以至项目销售完成——整个环节都是在利用资金杠杆撬动项目开发。这样的方式在市场火爆的那些年,确实顺风顺水。即使也有房地产市场调整带来的楼市低迷,但以往的困难局面都能伴随着政策的托举和需求的激发逐渐淡化,时间并不长。而从2014年开始,这轮持续时间长、席卷范围广的楼市深度调整,显然是众多中小企业没有预料到、没有做好心理准备以及没有办法抵御的危机。不见好转的楼市调整完全打乱了很多“盛世盛年”里诞生的几无资金实力、融资能力和风险抵抗能力的项目公司的节奏和布局,也让不少曾经拥有雄厚实力的房企精血耗尽,行业的集中和整合深入发展自然上演。

经典易主华信之前,七盘联动的姿态如此豪迈,而如今,战士扼腕又怎奈现实无情;中炬集团总裁朱景图在香港坠楼迷局与命运多舛的南亚之门一起,留给了昆明人太多唏嘘;云南物流集团深谙新螺蛳湾可持续发展的资源和渠道优势而决定重组中豪置业;玉水金岸施工方昆明维权牵出云锡地产昆明发展路线图的诡异;而莲花池国际商贸城、北金城、盛泰公园盛世、滇池时代广场等等项目连续剧般的维权不断,让2015年的昆滇楼市进入了“房企危机”模式。试问在昆明楼市中游泳的大中小房开企业,不被资金问题搞得蛋疼的实力者几何?

楼市低迷考验的是开发商应对市场变化的综合实力,而恰恰在目前的市场环境中,一大批中小开发商缺乏必要的抗风险能力。如果2014年的楼市低迷还能够通过紧衣缩食来加以应对,那么,进入2015年乃至接下来的时日,引入战略合作伙伴、断臂求生或者干脆死掉,似乎就成为一些房地产企业面对市场深度调整的最终结局。

编辑:张子源