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地王频生 戏中有戏
昆明信息港发布时间:2013-09-09 14:50:42进入社区

  9月4日北京出炉单价地王,一天后上海、杭州、苏州三地总价地王同日现身。在这戏剧性的一幕中,看似房企进入一线城市意愿强烈,但戏中有戏,其幕后或许还有一场由地方政府自编自导的放盘大戏。

首先,不妨先了解下上海此次出让地块的背景。上海徐家汇中心项目地块其实是上海徐汇区规土局在今年5月底,用上海滨江、世博中心土地等4宗地从上实城开手中置换而来,原因实际是上实城开无力开发。当时项目估值为42.45亿元,这也是上海规土局置换的价格,但谁也想不到这块地在2个月之后,以175亿元的起拍价横空出世。

上海方面将土地在手中捂一捂,规划稍变动,价值便连翻几番,实在奇货可居。同样,杭州华家池三宗地附近地块基本上均成交于2009年、2010年,而这三宗连体地块却在当地土地局手中整整囤了3年多。

为何出现这种情况?很大程度上是由于在土地出让体制之下,地方政府其实既是卖方,也是买方。

开发商是商人,是商人便会逐利,在地块开发困难时,开发商可以选择将土地有偿还回地方政府,或者开发商违规时,地方政府将土地从开发商手中有偿收回——“奇货”暂时重回地方政府怀抱。

而至于土地何时再次入市,这一切皆由地方政府说了算。一旦发现开发商有拿地意愿,或者地方财政出现真空时,地方政府便可启动对土地规划的修改,然后向市场放出土地,坐拥土地升值带来的利益。而在这整个过程中,开发商的议价空间并不大。这种案例并不罕见,南京昔日地王仙林湖地块,实际上是2009年招商地产与九龙仓的退地,该地块在今年5月再次入市,但出让起拍价已经高出45亿元。

这背后的根本原因在于,地方政府囤地没有任何成本以及风险,并把囤地美其名曰“储备用地”。相比较之下,房企一旦竞买到地块,反而却有囤地成本,一年之内不开发处以罚金,而两年之内不开发则收回土地。

显然,原本为了控制地价而生的土地储备制度在很多地方已经开始走样,不少地方政府已经沦为土地市场“二道贩子”。正因为地方政府能够垄断土地市场,导致其既是卖方又是买方,并从中强势取得巨额差价。如此一来“面粉”价格被推高,“面包”价格也自然水涨船高。(来源:腾讯网)

编辑:张子源

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