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商务物业租金翻倍 写字楼投资空间放大
昆明信息港发布时间:2013-07-24 14:50:26进入社区

 

■ 如果你在投资圈待久了,就会发现这些免费的、极具价值的投资建议都来自于一处:每年的“巴菲特致股东信”。

  “投资者不需要在市场上经常出没。在发掘到好股票的时候,要等待好时机买入才能作长期持有的策略,这样胜算自然高。”股神沃伦?巴菲特在总结他的投资心得时如是说。这句话一针见血地指出了价值投资的真谛:一、找到优质的公司;二、等待好的买入机会;三、买入持有等待股价发酵后再卖出。

  总结了巴菲特的投资经,其实投资任何产品也完全可以变得“轻而易举”。

  好政策

  限购限贷

  投资直指商业地产

  买房一夜致富的神话刺激着众多投资者。在央行去年的储户居民调查中,房地产是居民投资的首选,有26.1%的受访居民选择此项。众所周知,“限购令”实施已两年多时间,房地产市场正遭遇寒冬。昆版“限购令”比起北京、上海等一线城市虽称不上严厉,但是由于有频频出台的调控手段做铺垫,2011年出台的被称为“精准打击住宅投资”的限购令对市场影响还是不容小觑。

  限购令实施以来,不少投资者陷入了一个纠结的局面:投资房地产,住宅在限购限贷;不投资房地产,黄金、股市、理财产品等别的投资渠道不是风险过大就是收益太低。

  记者在走访中了解到,部分投资者在“买宅无望”或者“望宅兴叹”的心态下,开始投资以商铺、写字楼、公寓为代表的商业房地产。

  好时段

  昆明写字楼

  投资进入黄金期

  在住宅限购的背景下,昆明写字楼开发集中放量,给省内外企业和投资者提供了最好的机会。据了解,目前昆明的高端写字楼主要集中分布在以金融、商务为主打的金产区、北京路以及政商结合的呈贡行政中心区一带。

  从今年上半年开始,昆明不少项目的商务办公部纷纷面市。据不完全统计,有10个项目将推出高度在200米以上的写字楼。其中,占据城市核心地段、具有品牌实力的高端写字楼,尤其受到市场青睐。不少有实力的省内外企业都是整层、整栋购买高端写字楼。专家分析,经过数年的沉寂后,市场对写字楼产品的需求重新显现,主要因为云南桥头堡战略的实施,昆明加快建设中国面向西南开放的区域性国际城市。借西部大开发带来的机遇,大湄公河次区域经济交流合作的加强,以及南博会的成功举办,一家家外商独资企业、中外合资企业、省外财团的入驻,一个个商业园区、工业园区的诞生,积聚数年的商务办公需求终于爆发。

  目前昆明写字楼投资正处于一个黄金时期,根据大昆明一湖四片的规划,昆明多个次CBD正在如火如荼的建设,而在CBD形成初期便是一个最好的投资时期。从很多一线城市可以看到,如深圳早期标准写字楼售价在7000—8000元/平米,高端写字楼也不过10000元/平米。而现在在同一区域内,这些写字楼价格已飙升到40000—50000元/平米。

  主城区重心南移

  写字楼投资就要“好高骛远”

  股神巴菲特的价值投资定律,在写字楼的投资上也可以完全套用。让我们按照股神巴菲特“选股思路”来遴选昆明的写字楼项目。

  昆明写字楼形成南北聚集趋势

  巴菲特所选的股票中有很多是具有垄断性的公司,比如早期的美国运通信用卡公司和迪斯尼。垄断性也就是这家企业不可复制的优势——“护城河”,生意属于它独家能做,别家无法跟它竞争,所以能拥有垄断性利润。

  从大昆明规划来看,各个板块功能区划分更为清晰,昆明未来商务CBD将形成以北京路财富中心片区和南市区金融中心为代表的南北两大商务聚集区。从规划来看,昆明整个城市重心南移,昆明金融中心脱颖而出。毫无疑问,“金产区”附近将汇集起一股扭力强劲的商业商务力量,必将开启昆明新一轮的“金商角”时代,共同托起昆明第二大商圈。从北京、上海、广州、深圳等一线大城市来看,商务CBD形成初期变是投资者进入的最佳时期,在这个时期里片区的价值是远远高于价格的。如果投资者在金产区建设初期进入,付出的是价格,得到的是价值。

  越高端的写字楼租金和出租率更高

  总结巴菲特12项投资要点,其中一点提到:只投资未来收益确定性高的企业,不在意一家公司来年可赚多少,仅有意未来5至10年能赚多少。

  收益确定性高的企业能为投资者带来的是长远的稳定收益。根据这样的投资要点来选择写字楼楼盘的话,那些高租金、高出租率的项目势必成为投资者追逐的对象。

  据昆明至祥置业提供的2013上半年昆明主要写字楼租金统计数据显示从数据上不难看出,越高的租金代表着更高的物业品质,它们的出租率反而更高,平均入住率在90%以上,部分写字楼甚至达到了100%的入驻率。俊发中心、顺城双塔等目前已经无房可租。这也反映出高端写字楼的出现带来租金两极化的趋势明显,而且租金越高,出租率反而越高。“一房难求”就是目前高端写字楼供不应求的真实写照。

  业内人士分析,越高端、越唯一、地标性越强的写字楼产品投资价值也越高。如果在市场上没有这样的项目,也要在仅有的项目里选一个高端、综合品质高的项目。

  企业是物业升值的强力保障

  巴菲特说,不必等到企业降至谷底才去购买它的股票。你若能以低于一家企业目前所值的钱买进它的股份,你对它的管理有信心,同时你又买进了一批类似于该企业的股份,那你赚钱就指日可待了。

  这是出于巴菲特对企业价值认可的底气。同样的道理,写字楼也必须因其独有价值——只有占据绝佳地段,拥有完美配套,再加上品牌企业后期未来的运营管理,才能聚集人流和资金流,呈现出一股“与众不同”的商业气质,才能保证其具备远大于其他区域的升值空间。

  不同地产企业品牌所带来价值的价值差距是有目共睹的,成都人民南路上相对而望的仁恒置地广场和航天科技大厦就是一个很好的例子。两栋写字楼在外形和硬件配套上基本处于同一水平,但由于前者具备了更好的商业、酒店公寓、餐饮配套,开发商也具备更优质的后期运营管理能力,使得仁恒置地广场写字楼在前期招商就达到了150元/平米的高价,而现在在满租的情况下租金以涨至200元/平米。这与临街对望的航天科技大厦租金至今仍徘徊在130元/平米左右形成了鲜明的对比。(来源:都市时报)

编辑:张子源